物業(yè)管理直接反映城市的文明程度，是城市管理和社會(huì)建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的領(lǐng)域，也是政府管理城市的重要職能，事關(guān)城市品質(zhì)提升、居民生活質(zhì)量改善和社會(huì)大局和諧穩(wěn)定。

物業(yè)管理不等同于社會(huì)管理，物業(yè)公司是企業(yè)不是“萬能的”。物業(yè)企業(yè)它的產(chǎn)品是提供勞務(wù)，創(chuàng)造效益。物業(yè)企業(yè)在實(shí)施合同中，既不能缺位，也不能越位，按照“受委托、按合同、有償服務(wù)”的原則去履行合同。

許多業(yè)主對(duì)物業(yè)管理存在一些誤區(qū)，混淆了各個(gè)主體的職能，導(dǎo)致居住中遇到問題時(shí)，不知道找誰解決、如何解決。

那么，物業(yè)的概念是什么？物業(yè)管理指的是什么？物業(yè)費(fèi)包含什么？哪些事該其他主體管？哪些事該物業(yè)管呢？

物業(yè)的概念

綜合各路觀點(diǎn)：物業(yè)是指已建成投入使用的各類建筑物及其相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施和場地。其所指的各類建筑物可以是一個(gè)建筑物，或一幢單體建筑物，或單元建筑中的一個(gè)單元；相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施和場地是指與上述建筑物相配套或?yàn)榻ㄖ锏氖褂谜叻?wù)的室內(nèi)外各類設(shè)備、市政公用設(shè)施和與之相臨的場地、庭院、道路等。

物業(yè)管理是什么

物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)人或者自行管理等方式，對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人。

物業(yè)費(fèi)含什么

一般來說，物業(yè)費(fèi)主要包括以下幾個(gè)部分：

1、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

2、清潔衛(wèi)生費(fèi)用；

3、秩序維護(hù)費(fèi)用；

4、辦公費(fèi)用；

5、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、共用部位的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；

6、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

7、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、共用部位及公共責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；

8、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利等；

9、經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。

管理職能界定

1、這些事情需要業(yè)主自行解決

家里的門窗框、門窗把手壞了，水閥、水龍頭壞了，開關(guān)壞了、電源短路了，座便箱浮球不好用，室內(nèi)墻皮脫落了等等，這些分戶以內(nèi)的業(yè)主自用部分，維修也好，更換也好，都是業(yè)主自己的事，并不屬于物業(yè)服務(wù)的范圍。房屋的所有權(quán)人是業(yè)主，業(yè)主專有部分的事（不包括共有部位和共用設(shè)施）都由業(yè)主自己管。這些事也可以委托物業(yè)公司，但不屬于物業(yè)公司的管理服務(wù)范圍，而屬于有償服務(wù)范圍。

2、這些事情需要開發(fā)商解決

保修期內(nèi)以及保修期內(nèi)沒修好的房屋裂縫、煙道漏煙串味、墻面或樓頂防水、衛(wèi)生間和廚房防水等問題，都是開發(fā)商的責(zé)任，與物業(yè)公司沒有關(guān)系。由于新建小區(qū)的物業(yè)公司大部分隸屬開發(fā)商，不少業(yè)主會(huì)混淆開發(fā)商和物業(yè)公司的責(zé)任。事實(shí)上，開發(fā)商將房屋賣給業(yè)主后，房屋產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主，選擇開發(fā)商所屬的物業(yè)公司還是選擇其他的物業(yè)公司，由業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)來決定。

不少業(yè)主把應(yīng)由開發(fā)商負(fù)責(zé)的問題都記到物業(yè)公司的賬上，認(rèn)為物業(yè)管理服務(wù)不到位。換句話說，開發(fā)商的責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)，不論是開發(fā)商所屬的物業(yè)公司還是其他物業(yè)公司，都不承擔(dān)應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的責(zé)任。

3、這些事情由相關(guān)部門管理

籌備組建業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)、調(diào)解鄰里矛盾糾紛、查處治安偷盜案件、處理違章搭建、違規(guī)裝修改建、占用綠地和道路等等，這些事是政府主管部門、街道、社區(qū)的事，不是物業(yè)公司的事。這些事情，有的與物業(yè)公司沒有直接關(guān)系；有的物業(yè)公司有責(zé)任配合和協(xié)助相關(guān)部門工作；有的物業(yè)公司有責(zé)任巡查、制止或向主管部門報(bào)告。

4、這些事情需要相關(guān)企業(yè)解決

業(yè)主家里的供水、供電、供氣、供暖、電話、網(wǎng)絡(luò)、有線電視等方面的問題，由社會(huì)公共事業(yè)企業(yè)或運(yùn)營商負(fù)責(zé)解決，也不是物業(yè)公司的事?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定，“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取費(fèi)用”。由于少數(shù)小區(qū)仍未實(shí)現(xiàn)“一戶一表”，供水、供電等企業(yè)在收費(fèi)時(shí)，仍看總表計(jì)費(fèi)，并由物業(yè)公司按分戶表代收代交，一些業(yè)主就認(rèn)為是物業(yè)公司收水電費(fèi)，實(shí)際上是物業(yè)公司替業(yè)主交費(fèi)，替供水、供電、供暖等企業(yè)收費(fèi)。因此，一方面，物業(yè)公司不能將水、電、氣費(fèi)與物業(yè)服務(wù)費(fèi)捆綁到一起收；另一方面，供水、供電企業(yè)除無償占用物業(yè)企業(yè)的人力資源外，還由物業(yè)企業(yè)和業(yè)主實(shí)際承擔(dān)了總表與分戶表之間的巨額差價(jià)，加重了經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

5、這些事情需要物業(yè)解決

《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，物業(yè)管理是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。也就是說，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同中約定的服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。

業(yè)主和物業(yè)公司有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)的依據(jù)就是物業(yè)服務(wù)合同，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有履行物業(yè)服務(wù)合同，侵害業(yè)主權(quán)益，業(yè)主可要求物業(yè)公司限期整改，也可向法院起訴。對(duì)業(yè)主要求解決的物業(yè)服務(wù)合同約定以外的事，物業(yè)公司應(yīng)積極與有關(guān)方面反映溝通，爭取使問題得到解決。

和諧小區(qū)的建設(shè)需要業(yè)主們與物業(yè)服務(wù)人員之間共同攜手，雙方始終抱著謙讓與感恩的基本態(tài)度，相互建立深厚的感情，同時(shí)，物業(yè)管理涉及的其它相關(guān)部門和單位也要加強(qiáng)合作，積極參與，這樣才能提高物業(yè)服務(wù)水平，提升小區(qū)業(yè)主的生活品質(zhì)。